1. Introdução

O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) é o novo identificador único nacional de imóveis urbanos e rurais, instituído pela Lei Complementar nº 214/2025 e regulamentado pela Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025. Ele será operado pelo Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER), que reunirá dados integrados para uso das administrações tributárias da União, dos estados, do Distrito Federal e dos municípios.
Essa unificação elimina a multiplicidade de identificadores atualmente utilizados (como os cadastros do INCRA, do SINTER e dos cartórios), conferindo maior segurança jurídica e transparência às transações imobiliárias, além de viabilizar a apuração e fiscalização de tributos.

2. CIB como identificador único

Com a Reforma Tributária, apenas três identificadores serão utilizados nos cadastros tributários:

• CPF (para pessoas físicas);
• CNPJ (que será alfanumérico a partir de julho de 2026);
• CIB (para bens imóveis).
O CIB será obrigatório desde o parcelamento do solo, permitindo ao loteador contabilizar custos como terraplanagem, topografia e infraestrutura. Já o construtor poderá creditar IBS e CBS relativos aos insumos da construção, desde que atue de forma habitual.

3. Valor de Referência

A LC nº 214/2025 introduziu o conceito de valor de referência, que é a estimativa do valor de mercado dos bens imóveis, apurada com base em:

• Preços praticados no mercado;
• Informações das administrações tributárias;
• Dados dos cartórios;
• Características físicas e jurídicas do imóvel.
Esse valor será:
• divulgado no SINTER;
• estimado anualmente para todos os imóveis com CIB;
• utilizado para fins de arbitramento tributário (art. 13 da LC nº 214/2025);
• impugnável por procedimento específico.

4. Integração ao SINTER

A Instrução Normativa determina que os cartórios de registro e serviços notariais compartilhem, de forma eletrônica e estruturada, as informações sobre:

• operações com imóveis (art. 255 da LC nº 214/2025);
• registro de bens imóveis (para estimativa do valor de referência).

Esses dados deverão ser transmitidos imediatamente após o registro ou lavratura dos atos, diretamente ao SINTER.

5. Cronograma de Implantação

a) Adoção do CIB como identificador obrigatório

• Em 12 meses (até agosto de 2026):
• Adequação dos sistemas federais e dos cartórios;
• Implantação obrigatória nas capitais dos estados e no Distrito Federal.
• Em 24 meses (até agosto de 2027):
• Adequação dos sistemas estaduais;
• Implantação nos demais municípios.

b) Plano de trabalho da Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025

• 25/08/2025 – Instalação do Grupo de Trabalho Interinstitucional;
• 05/09/2025 – Diagnóstico de sistemas e normas existentes;
• 25/09/2025 – Desenvolvimento do modelo-piloto;
• 20/10/2025 – Testes em ambiente de homologação;
• 10/11/2025 – Homologação das demandas;
• 25/11/2025 – Entrada em produção;
• 10/12/2025 – Validação e ajustes;
• 20/12/2025 – Relatório final com recomendações ao gestor do SINTER.
•
6. Finalidades do CIB e do SINTER

O sistema viabilizado pela Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025 busca:
• Reduzir conflitos sobre metragem, titularidade e confrontações;
• Servir de base para os tributos incidentes sobre imóveis, nos termos do art. 256 da LC nº 214/2025;
• Vincular obrigações propter rem ao imóvel registrado;
• Permitir a rastreabilidade do imóvel da planta à conclusão da obra, otimizando a apuração e o creditamento tributário.

7. Penalidades e obrigações acessórias

O descumprimento das obrigações será:
• Comunicado ao Conselho Nacional de Justiça (CNJ);
• Sujeito às sanções do art. 57 da MP nº 2.158-35/2001;
• Passível de penalidades administrativas pelos órgãos de fiscalização notarial e registral.

Nos termos do art. 268 da LC nº 214/2025, a Receita Federal do Brasil (RFB) e o Comitê Gestor do IBS poderão editar obrigações acessórias complementares, por meio de ato conjunto.

8. Repercussões Tributárias

No novo sistema, os tributos incidentes sobre imóveis terão como base de cálculo metodologias específicas:
• ITBI: valor da transação em condições normais de mercado (Tema 1.113 do STJ);
• ITCMD: valor avaliado por profissional habilitado, com possibilidade de revisão pela Fazenda;
• IPTU: valor definido pela Planta Genérica de Valores;
• IBS e CBS: valor da operação registrada.

9. Conclusão

• Unificação cadastral: o CIB elimina duplicidades e padroniza a identificação de imóveis urbanos e rurais.
• Integração cartório-administração tributária: dados compartilhados obrigatoriamente por meio do SINTER.
• Valor de referência oficializado: estimativa anual usada como base fiscal, impugnável e regulada pela LC nº 214/2025.
• Calendário de adoção escalonada: implantação iniciando nas capitais e expandindo aos demais municípios.
• Penalidades previstas: responsabilidade administrativa e comunicação ao CNJ em caso de descumprimento.

Referências (formato ABNT)

BRASIL. Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025. Dispõe sobre o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e dá outras providências. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, 16 jan. 2025.

BRASIL. Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994. Regula os serviços notariais e de registro. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, 21 nov. 1994.
BRASIL. Decreto nº 11.208, de 26 de setembro de 2022. Regulamenta o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais – SINTER. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, 26 set. 2022.

BRASIL. Instrução Normativa RFB nº 2.275, de 15 de agosto de 2025. Dispõe sobre a implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro – CIB. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, 18 ago. 2025.

BRASIL. Medida Provisória nº 2.158-35, de 24 de agosto de 2001. Altera a legislação tributária federal. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, 27 ago. 2001.
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ).

Tema 1.113 – Repetitivo. Base de cálculo do ITBI. Disponível em: https://www.stj.jus.br. Acesso em: 20 ago. 2025.


*Rosa Freitas é Doutora em Direito, advogada, sertaneja, poetisa e autora de artigos e livros jurídicos, dentre eles "A reforma tributária e seus impactos nos Municípios", "Gestão Municipal de Residuos Sólidos" e "A reforma tributária e suas implicações nas compras governamentais e serviços públicos", Editora Igeduc.


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