Um dos pontos de tributação que parece estar passando despercebido na Reforma Tributária é o dos arrendamentos rurais. Vamos abordar uma das nuances mais sensíveis do tema.

1. Proibição de Estrangeiros Possuírem Imóveis Rurais no Brasil

Pouco conhecida — inclusive entre juristas —, a proibição legal da posse de imóveis rurais por estrangeiros está prevista na Lei nº 5.709/1971. A norma restringe:
• A aquisição de imóveis rurais por pessoas físicas estrangeiras não residentes;
• A aquisição por pessoas jurídicas estrangeiras;
• E, ainda, por empresas brasileiras cujo capital social seja majoritariamente (mais de 50%) de propriedade estrangeira.

A limitação se refere a:

• Três módulos fiscais por pessoa física;
• Até cinquenta módulos fiscais, no caso de pessoas jurídicas.

Módulo rural é a unidade de medida agrária, variável conforme localização geográfica, que expressa a área mínima para a subsistência de uma família, conforme o Estatuto da Terra.

Apesar da importância do setor agroextrativista e agrossilvopastoris poucos sabem o que é um módulo rural. Omódulo rural (MR) é a área de terra necessária para a subsistência de uma família de agricultores e para garantir seu progresso socioeconômico, variando conforme a região e o tipo de exploração da terra. É uma unidade de medida agrária estabelecida pelo Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64), e seu tamanho é fixado com base em critérios como a localização, as condições socioeconômicas e as características ecológicas do imóvel, sendo a área expressa em hectares. 

2. Tributação de Imóveis na LC nº 214/2025

A Lei Complementar nº 214/2025, regulamentando o art. 156-A da Constituição Federal, define como hipóteses de incidência do IBS e da CBS:

Art. 255 – A base de cálculo do IBS e da CBS é o valor:

• I – da operação de alienação do bem imóvel;
• II – da locação, cessão onerosa ou arrendamento do bem imóvel;
• III – da cessão ou do ato oneroso translativo ou constitutivo de direitos reais sobre bens imóveis;
• IV – da operação de administração ou intermediação;
• V – da operação nos serviços de construção civil.

A inclusão expressa do arrendamento como hipótese de incidência representa um marco na tributação da atividade agropecuária, até então isenta de tal incidência.

Mesmo com a previsão de alíquota reduzida em 70%, o impacto poderá resultar em carga tributária de até 8,4% no longo prazo.

3. Arrendamento Rural Equiparados à Locação de Imóvel

A LC nº 214/2025 equipara o arrendamento rural à locação, submetendo-o à incidência de IBS e CBS. A medida abrange:

• Arrendamento agrícola;
• Arrendamento agropastoril;
• Arrendamento pecuário;
• Arrendamento extrativista, entre outros.

Além do impacto econômico, surgem dúvidas jurídicas sobre:

• A aplicabilidade da desoneração em casos de produção para exportação;
• A extensão da tributação a contratos com multinacionais que arrendam terras rurais no Brasil, mas não podem adquiri-las.

A escolha entre a alíquota reduzida e o regime regular exige simulação econômica específica para cada tipo de contrato e cultura.

4. Impacto Direto nos Custos de Produção

A inclusão do arrendamento rural na base do IBS/CBS tende a:

• Aumentar o custo fixo da produção agropecuária;
• Impactar culturas de ciclo curto (como hortaliças) e longo (como cana e eucalipto);
• Atingir a cadeia leiteira, a pecuária, a silvicultura e a produção de grãos;
• Aumentar o custo da terra especialmente para pequenos e médios produtores.

Urge a mensuração do impacto por hectare ou unidade produtiva, considerando:

• Possibilidade de creditamento do arrendatário;
• Necessidade de gestão tributária integrada com a contabilidade rural.

5. Garantia da Alíquota de Transição para Arrendatários Agrícolas

Os contratos de arrendamento firmados até 31/12/2025 poderão usufruir da alíquota de transição, conforme previsão da LC nº 214/2025. Porém:

• A vigência contratual anterior à data deve ser comprovada documentalmente;
• É recomendável a formalização de termos aditivos, com cláusulas específicas para garantir o benefício da alíquota reduzida até o fim da vigência do contrato;
• Nem sempre essa escolha será economicamente mais vantajosa.

6. Alíquotas Diferenciadas para Biocombustíveis

A Lei nº 14.993/2024 – Lei do Combustível do Futuro traz incentivos à produção e comercialização de combustíveis renováveis. Entre os instrumentos, estão:

• Programa Nacional do Diesel Verde (PNDV);
• Programa Nacional de Incentivo ao Biometano;
• Alíquotas diferenciadas para etanol, biodiesel, biogás e outros.

Mesmo com os incentivos, o impacto tributário sobre o arrendamento pode afetar os custos de produção dos biocombustíveis e sua competitividade, principalmente após o aumento da mistura do etanol na gasolina para 30%.

Conclusões iniciais:

• A Reforma Tributária impõe nova carga ao setor agropecuário, incluindo os arrendamentos rurais na base do IBS/CBS;
• A equiparação do arrendamento à locação altera profundamente a lógica contratual vigente e exige reestruturação dos custos produtivos;
• O impacto nos custos de produção é inevitável, demandando planejamento tributário para produtores e arrendatários;
• A proibição de aquisição de terras por estrangeiros fará com que o arrendamento rural seja ainda mais utilizado por multinacionais;
• A incidência tributária poderá afetar políticas públicas de descarbonização, caso não haja ajustes nas normas complementares e regulatórias.


Referências:

BRASIL. Lei nº 5.709, de 7 de outubro de 1971. Regula a aquisição de imóvel rural por estrangeiro residente no País ou pessoa jurídica estrangeira. Diário Oficial da União, Brasília, 8 out. 1971.

BRASIL. Lei Complementar nº 214, de 18 de dezembro de 2025. Dispõe sobre o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Diário Oficial da União, Brasília, 19 dez. 2025.

BRASIL. Lei nº 14.993, de 8 de outubro de 2024. Institui o Programa Nacional do Diesel Verde (PNDV) e o Programa Nacional de Incentivo ao Biometano. Diário Oficial da União, Brasília, 9 out. 2024.

BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Atualizada até a Emenda Constitucional nº 132, de 2023.

INCRA. Módulo Fiscal por Município. Disponível em: https://www.gov.br/incra. Acesso em: 27 set. 2025.

IBGE. Indicadores de Produção Agrícola e Silvicultura. Disponível em: https://www.ibge.gov.br. Acesso em: 27 set. 2025.


*Rosa Freitas é Doutora em Direito, advogada, sertaneja, poetisa e autora de artigos e livros jurídicos, dentre eles "A reforma tributária e seus impactos nos Municípios", "Gestão Municipal de Residuos Sólidos" e "A reforma tributária e suas implicações nas compras governamentais e serviços públicos", Editora Igeduc.


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