Muitas lojas estão instaladas em shopping centers que, além de oferecerem comodidades como segurança, estacionamento e grande fluxo de pessoas, também impõem custos elevados de locação. Esse modelo será diretamente impactado pela Reforma Tributária. Vamos explicar as razões.

1. Modelo de Locação em Shopping Center

A locação em shopping center pode envolver:

Aluguel Fixo (Mínimo): valor mensal previamente definido em contrato, a ser pago independentemente do faturamento da loja.

Aluguel Variável (Percentual sobre as Vendas): cobrança adicional baseada no desempenho de vendas do lojista.

Aluguel do 13º (Aluguel Dúplice): valor adicional cobrado no mês de dezembro, equivalente a um aluguel mensal.

Essa composição contratual é considerada válida e não abusiva pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), com base na autonomia da vontade e na atipicidade do contrato de locação em shopping center. Várias decisões do STJ validam a sistemática, segundo o entendimento firmado no REsp 1.409.849/PR.

2. Regra-Matriz de Incidência da LC n.º 214/2025 e os Contratos de Locação e Arrendamento

A Lei Complementar nº 214/2025 incluiu expressamente a tributação sobre locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, com efeitos diretos sobre os contratos em vigor.

Temos alguns pontos de atenção em relação às locações em shopping centers, pois seus aluguéis são altos:

A) Qual é a base de cálculo?

A base de cálculo será a soma das parcelas fixas e variáveis do contrato de locação. No caso dos shopping centers, essa base inclui o aluguel fixo, o aluguel percentual e o aluguel dúplice, o que pode encarecer significativamente os custos dos lojistas.

B) Quem suporta a nova carga tributária?

O contribuinte será o locador. Contudo, como o valor da locação é lançado “por fora”, quem de fato arcará com o tributo será o lojista. Considerando o princípio do equilíbrio econômico-financeiro dos contratos, é recomendável avaliar a possibilidade de repactuação contratual para partilhar os custos tributários.

C) Os valores de condomínio e publicidade integram a base de cálculo?

Não. Taxas condominiais e de publicidade não integram a base de cálculo do IBS e da CBS, pois não configuram remuneração pela cessão do bem.

3. Alíquota de Incidência

De acordo com a LC nº 214/2025, art. 129, parágrafo único, a alíquota aplicável à locação de imóveis será reduzida em 70% da alíquota padrão.

Considerando uma alíquota padrão estimada de 28%, a alíquota efetiva para locações e arrendamentos será de 8,4%.

Para contratos firmados antes de 16 de janeiro de 2025, a LC nº 214/2025 prevê a possibilidade de adoção de um regime de transição com alíquota uniforme e menor, com incidência sobre o valor bruto contratual até o final do contrato.

4. Cronograma de Transição

A transição entre os regimes será escalonada conforme abaixo:

2027 e 2028: apenas a CBS incidirá, com alíquota estimada de 2,77%;

2029 a 2032: aplicação progressiva do IBS, nas seguintes proporções sobre a alíquota total:

2029: 10%;

2030: 20%;

2031: 30%;

2032: 40%.


A partir de 2033: aplicação da alíquota cheia.


5. Vale a pena adotar o regime de transição?

Nem sempre, pois cada locação deve ser avaliada. Para lojistas que precisam de crédito (como clínicas médicas e odontológicas), o regime de transição pode não ser o mais vantajoso. Para outros que não precisam de créditos ou não os utilizam nas operações finais, pode ser mais interessante a adoção do regime de transição.

Assim, as simulações de ambos os regimes devem ser acompanhadas de análises jurídica e contábil, mas a decisão final é do contratante.
A escolha pelo regime regular ou pelo de transição é muito mais complexa do que um simples cálculo e confronto de alíquotas.

6. Fato Gerador e Multas

O fato gerador ocorrerá no momento do pagamento da locação. Multas e juros por atraso integram a base de cálculo.

No caso dos shoppings, a parcela variável do aluguel e o 13° aluguel fazem parte da base de cálculo da CBS/IBS.

7. Recomendações

Não existe uma resposta pronta sobre se é melhor aderir à alíquota de transição, seja quanto aos valores, seja quanto ao aproveitamento dos créditos tributários. Assim, aconselha-se:

Que todos os contratos de locação sejam avaliados, com simulações para verificar o impacto tributário do novo modelo;

A repactuação contratual pode ser necessária para manter a viabilidade econômica dos lojistas nos shoppings;

É fundamental observar os prazos e condições para a opção pelo regime de transição;

A opção pela alíquota de transição de 3,65% pode parecer vantajosa, mas deve ser analisada conforme o setor econômico e a possibilidade de aproveitamento de créditos tributários;

O prazo para adequação ao regime de transição encerra-se em 31 de dezembro de 2025. Muitos administradores de shoppings e lojistas desconhecem a possibilidade de adotar um regime de menor impacto financeiro até o final dos contratos em curso.

As lojas de shopping, sejam grandes redes, pequenas lojas locais ou alamedas de serviços, terão os custos aumentados, o que pode impor a reestruturação de mercados e contratos, ou mesmo a retração dessa opção, diante da impossibilidade de concorrer com lojas digitais e plataformas internacionais, cada vez mais presentes como alternativas econômicas.

Referências

BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, 21 out. 1991.

BRASIL. Lei Complementar nº 214, de 28 de dezembro de 2025. Dispõe sobre o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) e dá outras providências. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, 29 dez. 2025.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ). Recurso Especial nº 1.409.849 - PR (2013/0126609-8). Relator: Min. Paulo de Tarso Sanseverino. Julgado em: 22 ago. 2017. Disponível em: https://www.stj.jus.br. Acesso em: 03 out. 2025.


*Rosa Freitas é Doutora em Direito, advogada, sertaneja, poetisa e autora de artigos e livros jurídicos, dentre eles "A reforma tributária e seus impactos nos Municípios", "Gestão Municipal de Residuos Sólidos" e "A reforma tributária e suas implicações nas compras governamentais e serviços públicos", Editora Igeduc.

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