A reforma tributária do consumo, conforme a LC 214/2025, vai beneficiar o setor industrial e onerar o setor de serviços, que era subtributado até então.
O serviço de construção civil tem variação de 2% a 5% de ISS, a depender da alíquota local. Com a nova lei, essa alíquota vai aumentar consideravelmente, podendo chegar a 28%, segundo estimativas prévias da Superintendência Extraordinária da Reforma Tributária.

Entretanto, a incidência do ISS atual é cumulativa e não deduz praticamente nada dos custos da atividade de construção civil. Na Reforma Tributária, com a não cumulatividade plena, todas as aquisições ao longo da cadeia poderão ser descontadas. Portanto, a precificação dos serviços de engenharia precisará ser reavaliada.

O legislador trouxe duas hipóteses de redução das alíquotas no caso da construção civil: o incentivo para recuperação de zonas históricas e o redutor social. Hoje, vou tratar somente das zonas históricas.

1. Incentivo fiscal para Zonas Históricas

A redução prevista no art. 158 da LC 214/2025 prevê a redução em 60% (sessenta por cento) das alíquotas do IBS e da CBS sobre operações relacionadas a projetos de reabilitação urbana de zonas históricas e de áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística dos Municípios ou do Distrito Federal, a serem delimitadas por lei municipal ou distrital.

Na hipótese de locação de imóveis localizados nas zonas reabilitadas, pelo prazo de 5 (cinco) anos, contado da data de expedição do habite-se, a redução pode chegar a 80%.

A reabilitação urbana de zonas históricas e de áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística dos Municípios tem por objetivo a preservação patrimonial, a qualificação de espaços públicos, a recuperação de áreas habitacionais, a restauração de imóveis e melhorias na infraestrutura urbana e de mobilidade.

2. O Porto Digital

O Porto Digital é um parque tecnológico urbano que reúne iniciativas de governo, academia e empresas. É um dos principais ambientes de inovação do país, com destaque para as áreas de Tecnologia da Informação e Comunicação (TIC) e Economia Criativa.
Criado pela Lei nº 17.244/2006 da cidade do Recife, Pernambuco, o Programa de Incentivo ao Porto Digital é um programa que oferece benefícios fiscais a empresas que se instalem no Porto Digital e desenvolvam determinadas atividades.

De acordo com a nova lei e a Constituição Federal, os Estados e o Distrito Federal considerarão, entre os objetivos das suas zonas históricas e áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística, o estímulo à instalação de empresas no local e ao desenvolvimento da atividade econômica. Dentro dessa hipótese, temos a experiência do Porto Digital, que fica no Recife Antigo e pode vir a beneficiar o conjunto de empresas que se instalaram ao longo dos anos e que hoje têm incentivo fiscal.

3. Procedimentos para gozo dos benefícios

Para ser reconhecida como área apta a receber as deduções, será necessário que os Municípios apresentem à Comissão Tripartite projetos de desenvolvimento econômico e social das respectivas áreas de preservação, recuperação, reconversão e reabilitação urbana e das zonas históricas.

De acordo com o Art. 161, a Comissão Tripartite, responsável pela análise dos projetos, será composta de: I - 2 (dois) representantes do Ministério das Cidades; II - 2 (dois) representantes do Ministério da Fazenda; III - 4 (quatro) representantes do Comitê Gestor do IBS, dos quais 2 (dois) oriundos de representação dos Estados ou do Distrito Federal e 2 (dois) oriundos de representação dos Municípios ou do Distrito Federal.

4. Observemos as restrições

O benefício alcançará as seguintes operações:

Art. 162. O benefício de que trata o art. 158 restringir-se-á aos projetos aprovados conforme o art. 163 desta Lei Complementar e alcançará as seguintes operações:

I - prestação de serviços de elaboração de projetos arquitetônicos, urbanísticos, paisagísticos, ambientais, ecológicos, de engenharia, de infraestruturas e de mitigação de riscos e seus correspondentes projetos executivos;
II - prestação de serviços de execução por administração, gerenciamento, coordenação, empreitada ou subempreitada de construção civil, de todas as obras e serviços de edificações e de urbanização, de infraestruturas e outras obras semelhantes, inclusive serviços auxiliares ou complementares típicos da construção civil;
III - prestação de serviços de reparação, restauração, conservação e reforma de imóveis;
IV - prestação de serviços relativos a:
a) engenharia, topografia, mapeamentos e escaneamentos digitais, modelagens digitais, maquetes, sondagem, fundações, geologia, urbanismo, manutenção, performance ambiental, eficiência climática, limpeza, meio ambiente e saneamento; e
b) projetos complementares de instalações elétricas e hidráulicas, de prevenção e combate a incêndio e estruturais;
V - primeira alienação dos imóveis localizados nas zonas reabilitadas feita pelo proprietário no prazo de até 5 (cinco) anos, contado da data de expedição do habite-se;
VI - locação dos imóveis localizados nas zonas reabilitadas, pelo prazo de 5 (cinco) anos, contado da data de expedição do habite-se.
Parágrafo único. Os serviços mencionados nos incisos I a IV do caput deste artigo farão jus ao benefício até o prazo de conclusão previsto no projeto aprovado.

Deveremos aguardar a edição, de acordo com o Art. 163, de lei ordinária federal que estabelecerá: I - os conceitos de preservação, recuperação, reconversão e reabilitação urbana; II - a vinculação institucional e as competências da Comissão Tripartite; III - os critérios para aprovação dos projetos apresentados à Comissão Tripartite; e IV - a governança a ser adotada para recebimento e avaliação dos projetos.

5. Em resposta

Essa semana, um amigo que tem empresa instalada no Porto Digital me indagou sobre a continuidade do benefício fiscal de 2% do ISS concedido pela Prefeitura do Recife. Informei que não há Fundo de Compensação para o ISS, como existe para o ICMS, de acordo com a EC nº 132/2023. Observemos que as normas explicadas acima tratam de instalações e beneficiam somente os serviços de engenharia prestados sobre imóveis situados nos locais de recuperação históricas e/ou urbanísticas. Seria uma tese jurídica?

A inexistência de benefícios sobre o IBS/CBS, exceto nas hipóteses da LC 214/2025, não impede outros benefícios através de IPTU e ITBI. De qualquer forma, vai impor que os municípios e Estados se reinventem nos próximos anos, considerando as aptidões locais e as demandas de serviços.


*Rosa Freitas é doutora em Direito, pós-graduada em Transição Enérgica e novos negócios pela PUC-PR e autora de livros e artigos jurídicos, dentre eles 'A Reforma Tributária e seus impactos nos municípios', pela Editora Igeduc.


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